Abajo, el viento es una criatura muerta. Solo persiste el eco metálico de los motores que giran en círculos, buscando con terquedad una salida inexistente bajo el parpadeo pálido, casi fúnebre, de las luces fluorescentes. A ras de suelo, el cemento absorbe el calor febril de cientos de radiadores, mientras un sutil velo gris —invisible para el ojo descuidado, pero implacable con los pulmones— se apodera del aire con la parsimonia de un veneno íntimo. En ese subsuelo de concreto, el tiempo ha dejado de medirse en horas; lo marca el zumbido sordo y asmático de unos extractores mecánicos que, casi siempre, apenas simulan dar abasto.
“A partir de las seis de la tarde, cuando el parqueo se llena por completo y los carros duran mucho tiempo encendidos buscando salida, más todavía en fechas claves como Navidades o Black Friday, el aire se siente denso y empieza a oler a puro humo. Es común terminar el turno con un dolor de cabeza y una resequedad en la garganta que no se quita. Uno aprende a vivir con eso porque es parte del trabajo, pero a veces el calor se vuelve sofocante”, relata uno de los cajeros que labora en un centro comercial de Santo Domingo.
Esta realidad la comparten los vigilantes privados, quienes representan el otro eslabón vulnerable al permanecer de pie en garitas o rondas durante turnos que superan las ocho horas continuas en los subsuelos de la ciudad. Detrás del dinamismo de la construcción y el aumento del parque vehicular, los sótanos acumulan concentraciones de monóxido de carbono que duplican los estándares internacionales, operando bajo un esquema legal donde ninguna institución asume el control del aire una vez se entrega la obra.
El sector construcción en República Dominicana mantiene un dinamismo acelerado. Las cifras del Banco Central lo demuestran: entre enero y mayo de 2026, la actividad creció un 5.1 %, impulsada por un repunte del 7.1 % solo en el mes de mayo. Sin embargo, este crecimiento vertical ha traído consigo un desafío estructural invisible que impacta de forma directa la salud y los costos operativos de los proyectos: la calidad del aire, especialmente en los estacionamientos soterrados.
“Los proyectos inmobiliarios exitosos del futuro no serán necesariamente los más grandes, sino aquellos que logren integrar movilidad, sostenibilidad, eficiencia operativa y bienestar para sus usuarios”, afirma Alberto Bogaert, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI).
Edificar y mantener estacionamientos subterráneos en el Distrito Nacional y la provincia de Santo Domingo es cada vez más costoso. El Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) se situó en 240.61 puntos a mayo de 2026, lo que representa un alza acumulada del 1.88 % en los primeros cinco meses del año. El gasto no se limita a la obra gris; los promotores enfrentan costos permanentes en sistemas de ventilación mecánica y extracción continua, iluminación, seguridad y sistemas de bombeo de agua, así como impermeabilización y manejo de aguas pluviales ante las frecuentes lluvias tropicales que caracterizan al clima local.
El gran reto económico, según la AEI, consiste en equilibrar estas inversiones tecnológicas y de mantenimiento estructural sin trasladar de manera excesiva los gastos comunes a los inquilinos o usuarios finales, manteniendo la competitividad comercial del proyecto. “Desde la perspectiva económica, el gran reto consiste en equilibrar costos con la competitividad comercial del proyecto, manteniendo una experiencia de calidad para los visitantes sin trasladar de manera excesiva esos gastos a los usuarios o a los inquilinos”, afirma Bogaert.
Un parque vehicular en expansión y la raíz del problema
El riesgo ambiental en los soterrados se ve agravado por las estadísticas de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). Entre diciembre de 2025 y mayo de 2026, el parque vehicular dominicano creció un 2.64 %, sumando 175,808 nuevas unidades en solo cinco meses para un total de 6,824,626 vehículos. El 70.3 % de este crecimiento estuvo concentrado en motocicletas (+123,577 unidades), seguidas por los jeeps (+25,229) and los automóviles privados (+11,773), mientras que el transporte público se mantuvo estancado. Este fenómeno responde a una realidad estructural profunda.
“En República Dominicana, la movilidad urbana enfrenta un reto estructural: sociológicamente, el ciudadano tiene como meta aspiracional ‘montarse’ en un vehículo privado para resolver su traslado y generar ingresos alternativos mediante plataformas. Por ello, cuando el Estado invierte en macroproyectos como el Metro o el Teleférico, absorbe la demanda existente y desplaza al transporte ordinario, evidenciando que expandir las rutas tradicionales ya no es una solución sostenible”, explica Joseph Abreu, de la Comisión de Transparencia y Control Interno de Participación Ciudadana.
Esta oleada de vehículos privados presiona directamente los estacionamientos cerrados. Víctor González, investigador que lidera un estudio sobre calidad del aire en los dos campus de la PUCMM, advierte sobre la naturaleza de la flota vehicular. “En un contexto como el dominicano, donde una parte importante de la flota vehicular es antigua o presenta tecnologías de combustión menos eficientes, el riesgo de acumulación de emisiones en espacios soterrados es mayor. En el trabajo que realizamos desde la PUCMM, además de CO y CO2, observamos concentraciones relevantes de compuestos asociados al azufre y de material particulado. Estos contaminantes muchas veces están desatendidos porque los diseños de parqueos suelen enfocarse en cumplir con ventilación básica”.
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Impacto en la salud pública y el entorno laboral
Actualmente, según cifras de la Sociedad Dominicana de Neumología y Cirugía del Tórax (SDNCT), entre el 22 % y el 24 % de la población dominicana padece asma, y un 3 % se enfrenta a un asma grave o de difícil manejo. La exposición al monóxido de carbono (CO), un gas peligroso, incoloro, inodoro e insípido producido por la combustión en sótanos cerrados, puede causar la muerte en poco tiempo.
La doctora Maribel Jorge, presidenta de esta asociación médica, dictamina de manera tajante: “Como sociedad médica, advertimos que la exposición constante en espacios cerrados o sótanos es sumamente grave porque la intoxicación evoluciona de leve a severa, provocando desde náuseas, mareos y confusión, hasta la pérdida de conciencia, coma o la muerte. Por ello, exigimos que las empresas implementen tres medidas urgentes: instalar detectores para medir los niveles de CO2 o de otros tóxicos como el plomo y el arsénico, dar mantenimiento estricto a los equipos de trabajo, y garantizar siempre un sistema de ventilación eficiente para proteger la vida de los empleados”.
“Actualmente, el país no dispone de una normativa específica que establezca límites máximos permisibles de los distintos contaminantes para la calidad del aire en espacios interiores”.
Esta voz de alerta médica coincide con una línea de investigación estatal. Silmer González Ruiz, directora de Calidad Ambiental del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MMARN), reveló que la institución ejecuta actualmente un programa de monitoreo en espacios semiconfinados, incluyendo parqueos soterrados de uso público. “Los estudios realizados hasta el momento contemplan la medición de partículas suspendidas totales (PST) y el análisis de las muestras para determinar la presencia y concentración de metales pesados”, explica la funcionaria. El objetivo oficial es generar data técnica para formular recomendaciones en áreas donde los trabajadores sufren una exposición prolongada.
Sin embargo, la intención técnica choca con la orfandad legal. González Ruiz admite una de las mayores debilidades del sistema: “Actualmente, el país no dispone de una normativa específica que establezca límites máximos permisibles de los distintos contaminantes para la calidad del aire en espacios interiores”.
Ante este vacío en interiores, el dilema escala al plano corporativo. Fuentes de la Asociación de Empresas de Seguridad Privada (ADESP) reconocen el desafío logístico y humano que esto representa y aclaran que, aunque los estatutos de la asociación se enfocan en la regularización y operatividad del servicio, sus miembros están estrictamente sujetos al Reglamento 522-06 sobre Seguridad y Salud en el Trabajo.
La ADESP enfrenta una encrucijada operativa: mientras la ley laboral les exige velar por la salud ocupacional de sus vigilantes, el control físico, la calibración de sensores y el encendido de los extractores mecánicos en los sótanos dependen exclusivamente de las administraciones de las plazas o de los comités de copropietarios de las torres, dejando a las agencias de seguridad sin capacidad de acción directa sobre el aire que respiran sus empleados.
Lagunas en la fiscalización
El vacío no está en la falta de leyes, sino en la dispersión de las competencias. Mientras la Ley 64-00 exige un aire limpio y el Reglamento R-002 del Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) obliga a colocar extractores y sensores automáticos para aprobar los planos de los parqueos, ninguna institución asume la fiscalización continua una vez el edificio empieza a operar.
El marco institucional dominicano sufrió una transformación trascendental con la Ley 160-21, que traspasó las competencias de edificación del Ministerio de Obras Públicas (MOPC) al MIVHED. Con este cambio, el MOPC quedó limitado estrictamente al diseño y mantenimiento de la infraestructura vial nacional (carreteras, autopistas y puentes). Sin embargo, a pesar de que el MIVHED verifica rigurosamente el cumplimiento del Reglamento R-002 y el Volumen IV del CDCRD (Instalaciones Mecánicas) para la entrega de licencias, existe un vacío de supervisión una vez los edificios entran en operación.
“La competencia del MIVHED está en verificar el cumplimiento en las etapas de revisión, licenciamiento, ejecución, inspecciones por etapas e inspección final de la obra. En caso de incumplimiento constructivo, se exigen correcciones o se condicionan las certificaciones otorgadas. Del propietario o usuario final depende la operación, el mantenimiento y la calibración permanente de estos sistemas, una vez ocupada la edificación. La inspección periódica post-ocupación no forma parte de la competencia ordinaria del MIVHED”, apuntaron oficialmente desde la Dirección de Comunicaciones de dicho ministerio.
A este escenario se suma que, mediante la Resolución 007-2026, el nuevo Código de Construcción no tiene carácter retroactivo para proyectos previamente aprobados por el antiguo esquema del MOPC, a menos que presenten modificaciones estructurales. Desde la misma entidad oficial aclaran que: “Los expedientes se rigen por el marco técnico aplicable al momento de su depósito o aprobación; no obstante, si el proyecto presenta modificaciones sustanciales al diseño aprobado, amerita una nueva revisión técnica”.
Este esquema de competencias transfiere la presión regulatoria al monitoreo ambiental exterior, cuya cobertura actual es severamente cuestionada. Luis Carvajal, biólogo, ecologista y miembro de la Comisión Ambiental de la Academia de Ciencias, califica la vigilancia estatal como deficiente:
“Actualmente, el Ministerio de Medio Ambiente solo monitorea la calidad del aire en puntos aislados, una cobertura insuficiente si consideramos que la ciudad necesita al menos 18 estaciones de medición”.
Las cifras de las autoridades confirman la precariedad de la red exterior, aunque bajo un argumento de gradualidad económica. Según los datos ofrecidos por la directora de Calidad Ambiental, Silmer González Ruiz, en el Gran Santo Domingo operan apenas tres monitores:
- Dos instalados en la sede del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MMARN): uno para el monitoreo continuo de partículas finas PM2.5 y otro para partículas suspendidas totales.
- El tercero, destinado al monitoreo de partículas PM10, está ubicado en el Instituto Dominicano de Meteorología (INDOMET).
- Los demás equipos del país se encuentran distribuidos en zonas industriales de Haina, San Pedro de Macorís, Santiago y Puerto Plata.
“La ampliación de una red de esta naturaleza requiere inversiones importantes para la adquisición, instalación, operación y mantenimiento”, justifica González Ruiz, sin especificar el monto total de la inversión y señalando que el fortalecimiento se desarrolla de manera gradual a razón de dos monitores por año, estando prevista la instalación de dos nuevos equipos en los próximos días como parte del proyecto de rediseño junto al Ministerio de Salud Pública y la OPS/OMS.
Tecnología, datos abiertos y el futuro de los smart parkings
La solución técnica al problema del aire atrapado combina la arquitectura inteligente con las ciencias de la computación. El concepto de parqueo inteligente reduce las emisiones al disminuir el tiempo que un auto pasa circulando a baja velocidad buscando un espacio libre. Adicionalmente, el procesamiento de datos masivos a través de Machine Learning surge como una alternativa robusta. Utilizando variables históricas como el flujo vehicular, horarios de mayor afluencia, permanencia, ventilación, temperatura y humedad, los algoritmos pueden predecir momentos de mayor concentración contaminante. No obstante, para que la tecnología sea efectiva, se debe corregir un error metodológico habitual en la construcción actual:
“Un error común en este tipo de monitoreo es medir en un solo lugar, cuando los gases están en constante movimiento y su concentración puede variar significativamente dependiendo del flujo de aire, la ubicación de los vehículos y el entorno. Al colocar sensores en diferentes zonas del parqueo, es posible observar cómo se desplazan los gases en relación con el tráfico vehicular y utilizar algoritmos para modelar ese comportamiento”, señala el investigador Víctor González.
Para potenciar estos sistemas, los investigadores abogan por un cambio de cultura corporativa hacia el Open Data: “Los centros comerciales y torres corporativas deberían implementar políticas de Open Data que permitan publicar los niveles de contaminación registrados en sus estacionamientos mediante tableros públicos o APIs”.
A pesar de que el país muestra avances en la apertura de datos públicos (reflejados en mediciones globales como el Global Data Barometer y el Global Index on Responsible AI), desde la academia señalan que todavía se evidencia poca acción del sector privado en este sentido, dejando bajo llave información que podría optimizar la salud ambiental urbana.
Esta discusión tecnológica se alinea con los deseos 6 y 7 de la Asociación Nacional de Jóvenes Empresarios (ANJE 2026), enfocados en movilidad sostenible y ordenamiento territorial mediante la articulación gubernamental y la digitalización vehicular. “Continuamos profundizando en estos temas, con especial énfasis en los retos de interoperabilidad entre sistemas, un elemento clave para lograr una integración efectiva de plataformas y datos en el contexto de Smart Cities“, explica Crystal Fiallo, directora ejecutiva de ANJE.
A largo plazo, una estrategia efectiva para el sector inmobiliario nacional debe combinar mejores diseños de ventilación, monitoreo ambiental en tiempo real y políticas públicas que incentiven la transición hacia una flota eléctrica o híbrida. La solución debe ser sistémica.
“Los aparcamientos ya no pueden entenderse solo como espacios para guardar coches, sino como infraestructuras de movilidad, energía y servicios. Pero en República Dominicana esa transformación debe adaptarse a su propia realidad: clima tropical, cultura de movilidad, nivel de electrificación, capacidad energética, mantenimiento y prioridades urbanas. Diseñar parqueos que funcionen bien hoy, pero que no nazcan obsoletos mañana. Es decir, espacios flexibles, preparados para incorporar progresivamente nuevas formas de movilidad sin tener que reconstruirse dentro de diez o veinte años”, apunta Óscar Torrejón, senior partner de la firma Luis Vidal + arquitectos.
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